出租房转自住房的税务申报，你需要二选一

已经到了报税季，对于在2022年有房产处理的家庭来说，如何做好税务规划，选择合适自己的税务处理方式至关重要。有的家庭在去年出售了自己的自住房，搬入了之前的出租房，也即房屋用途由出租房转变成了自住房。在这样的情况下，当年报税时除了要申报自住房买卖有关的T2091表格，是不是还需要对已转换用途的出租房做什么申报呢？

出租房用途转换之后的税务处理通常有两种方式：

1）在房屋用途转换当年实现一次视同售出(deemed dispositon) 以及房屋资本增值(capital gain)，并且在当年缴税。屋主通过请专业评估机构按照当年的市场价做出房屋估值，得出房屋市场价格(FMV),由此计算出资本增值，资本增值的50%计入当年应税收入缴税。从转换用途后开始，此房屋无容置疑地作为自住房，在以后卖出时完全享受资本增值的税务豁免。

例如：房屋2013年购买价格50万，一直出租，2022年转为自住。经过专业评估机构得出房屋2022年市场价格80万，即资本增值30万，其中15万需要被计入到房屋持有人2022年的收入中按照个人收入的税率缴税。从2022年开始到房屋最终卖出之时，如果房主一直保持此房为个人自住房，则在今后卖出时不会产生资本增值的税务负担，完全享受自住房增值豁免。

2）在房屋用途转换当年选择不立刻实现资本增值，而是等到此房最终卖出时按照出租年数计算出需要缴税的资本增值部分（根据税法45（3）条款选择延后实现资本增值）。

例如：房屋2013年购买价格50万，在2022年由出租房转为自住，转换当年没有实现资本增值。假设屋主自住到在2036年卖出，卖出价格为120万，总共资本增值达到70万。

在屋主卖出此屋时，需要计算多少比例的资本增值可以以自住房名义得到豁免：

自住年数：2022-2036，共15年；

房屋持有年数：2013-2036，

共24年根据税法规定的自住年限+1法则，总共自住年限可以计算为15+1=16年。

由于这个家庭在2013-2022年这段时期已经指定了另一套住房为自住房，所以无法符合税法45(3)条款中允许将属于自住的年数再加4年的资格。最终即16/24的资本增值可以得到自住房的豁免。以上两种方式可以任选其一，屋主可以结合考虑房屋的近期增值和后期增值，以及最终售出的时间计划进行二选一，选择一个适合自己家庭税务规划目标的选择。